CUIDADOS NECESSÁRIOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Cada vez mais o comprador de imóveis deve se precaver dos vendedores na hora de adquirir um bem imóvel, especialmente em relação às restrições e ônus reais existentes sobre a propriedade

Com o decorrer dos anos a transferência de bens imóveis por quaisquer de suas modalidades tornou-se imprescindível a segurança jurídica capaz de permitir ao comprador/permutante uma maior tranquilidade e certeza na aquisição indiscutível do bem.

Os direitos reais de garantia sobre imóveis - quase sempre percebemos a hipoteca, embora o instituto da alienação fiduciária esteja em demasiada ascensão – constrições judiciais, débitos tributários e trabalhistas, bem como outras situações do mundo jurídico devem ser estritamente observadas antes da concretização do contrato, sob pena de o comprador aumentar em progressão geométrica as possibilidades de eventuais litígios e, o pior, a perda do bem adquirido.

Apesar de ser lógica a responsabilidade do vendedor por eventual perda do bem por força de decisão judicial, desde que prevista em contrato, é fato que nenhum comprador adquire um imóvel com o intuito de ter o seu direito de propriedade, ou posse, discutido judicialmente com terceiro. A utilização do imóvel adquirido, sempre se resulta em dois troncos: uso próprio do adquirente ou realização de negócios visando lucro/rendimentos, até porque, hodiernamente, deixar o imóvel sem qualquer função social, principalmente os imóveis rurais pode resultar em ingerências da Administração Pública.

Portanto, justamente em função deste interesse do comprador, entenda-se, segurança na aquisição do imóvel, é que surge o dever de cautela antes de efetivamente assinar o contrato e principalmente a escritura pública.

O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter no mínimo as seguintes certidões:

1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias)

Analogicamente, esta certidão se qualifica como sendo o DNA do imóvel, visto que todas as informações referentes à suas características, onerosidades, embaraços, e o titular do direito de propriedade do imóvel estão ali previstas.

Esta certidão, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, é imprescindível para se averiguar se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel; se o imóvel já foi prometido a terceiros – o qual constitui direito real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo vendedor de ascendentes e, tendo irmão, se foi cumprida a formalidade de anuência dos demais e do cônjuge; se o imóvel está hipotecado; penhorado por dívidas; gravado com outro direito real em favor de terceiros, tais como usufruto, servidão, habitação, etc; se existe clausula de inalienabilidade; se existe contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e/ou se foi cumprido o direito de preferência do locatário; etc.

Portanto, são inúmeras situações jurídicas imprescindíveis de serem observadas na certidão de matrícula do imóvel, sob pena de se deparar com eventual nulidade, anulabilidade ou perda do bem em favor de terceiro.

Por oportuno, há situações em que é necessário retornar à origem da criação da matrícula bem como sua respectiva transcrição anterior para saber se efetivamente a aquisição está segura e não houve nulidade nas transferências anteriores, principalmente quando um imóvel já pertenceu à administração pública anteriormente.

2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal

O artigo 185 do Código Tributário Nacional é bastante claro ao afirmar que se presume fraudulento a alienação de bens por sujeito que possua débito para com a Fazenda Pública inscrito na dívida ativa. O Superior Tribunal de Justiça, interpretando este dispositivo, destaca que esta presunção é jure et de jure, ou seja, de pleno direito. Isto significa que a aquisição de um imóvel cujo vendedor possua débito tributário é presumidamente fraudulenta, podendo o imóvel ser objeto de constrição judicial independentemente de quem seja o atual proprietário.

Além disto, ressalta-se ainda a natureza de obrigação “propter rem” dos débitos municipais. Estes estão vinculados ao imóvel e são devidos pelo proprietário em decorrência da simples titularidade do bem. Bem se entenda, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de toda a dívida, ainda que esta tenha fatos geradores anteriores à respectiva aquisição.

Em se tratando de pessoa jurídica, destaca-se ainda a certidão negativa do INSS e do FGTS.

Portanto, a obtenção de certidões negativas de débitos junto aos entes públicos é curial relevância para a segurança esperada pelo adquirente.

Demais disso, é forçoso ressaltar ainda que não é a certidão positiva, pura e simplesmente, que orienta a não concretização do negócio. Pode ocorrer de o débito tributário ser de valor ínfimo ou o vendedor possuir outros bens suficientes para pagamento do débito à época da alienação para que se possua a segurança almejada. Desde que, em sugestão, no primeiro caso o comprador tenha certeza do valor do débito e abata do valor a ser pago ao vendedor o valor respectivo do débito, quitando-o posteriormente e, no segundo caso, exija do vendedor certidões de matrícula e avaliações imobiliárias de outros imóveis contemporâneas à alienação para demonstrar a não insolvência do vendedor com aquela alienação.

3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.

A análise destes documentos demanda um conhecimento jurídico mais acurado visto que não trazem em seu bojo informações suficientes para o adquirente concluir que se trata de um negócio jurídico seguro.

Todas estas, apesar de poderem ser positivas – pois até mesmo uma demanda proposta pelo vendedor sem qualquer relação com o imóvel constará da mesma – necessitam de serem verificadas. Não quer dizer que o simples fato de saírem positiva – tal como as descritas no item anterior – resulte em empecilho à aquisição. É necessário verificar.

Esta verificação decorre da análise dos processos judiciais propostos pelo e contra o vendedor, em especial as ações que já estão em fase de execução, cumprimento de sentença, ações reipersecutórias ou ações que digam respeito ao imóvel objeto da pretendida alienação.

Somente um advogado militante na área imobiliária poderá afirmar, com conhecimentos técnicos necessários, se eventual demanda resulta em risco para a aquisição do imóvel.

Principalmente em se tratando de processos trabalhistas onde há grande semelhança no reconhecimento da fraude da alienação com a execução fiscal citada no item anterior.

Muito embora deva constar na matrícula do imóvel – com exceção das ações trabalhistas – a aquisição quando o vendedor possui inúmeras ações em seu desfavor que podem leva-lo à insolvência é bastante arriscada.

4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto

Esta exigência decorre dos indicativos de insolvência do vendedor. Se o mesmo possui inúmeros protestos em seu desfavor, cujos poderão levar o vendedor à insolvência, principalmente se houver a alienação dos seus bens, há o risco de o credor prejudicado no recebimento do seu crédito se valer da ação pauliana no intuito de anular a alienação em virtude de fraude contra credores.

5 – Certidão Negativa de Débitos Condominial

Tais como alguns tributos, os débitos condominiais estão vinculados à titularidade da coisa. Se o imóvel é transferido a terceiro, este assume todas as obrigações condominiais, ainda que anteriores à sua aquisição.

Destaca-se, por fim, a necessidade de reconhecimento de firma do síndico na declaração de inexistência dos débitos condominiais.

Em arremate, a extração destes documentos é importante independentemente se se trata de pessoa física ou jurídica. Além disto, as certidões descritas no item 2 (estadual), 3 e 4 basta a da localidade do imóvel (municipal), não sendo necessário emitir certidões de todos os cartórios de tabeliães do estado ou certidões de todos os distribuidores cíveis do país.

Outro fator importante, contrariando aos mais desavisados e ávidos à concretização do negócio, apesar da novel medida provisória 656 de 7 de outubro de 2014 preconizar em seu artigo 10 a necessidade de fazer constar na matrícula do imóvel eventuais restrições ou ônus sobre o imóvel, excetuados os débitos tributários, não exclui, pelo menos até a consagração doutrinária e jurisprudencial da alteração, da análise tal como acima exposto.

Assim, procedendo com o acautelamento necessário, o comprador reduzirá drasticamente os riscos de ter o contrato declarado nulo ou perder o imóvel em virtude de constrição judicial.

Extraído: jusbrasil.com.br/artigos – Por: Frederico Rodrigues de Santana

ENTENDA O PACOTE PREVIDENCIÁRIA DO GOVERNO

Na virada do ano, fomos surpreendidos com um ataque à classe trabalhadora, dificultando ainda mais o acesso aos benefícios previdenciários, como seguro- desemprego, pensão por morte, abono salarial, auxílio doença, seguro-defeso e agora a redução da jornada de trabalho com redução salarial

Ao anunciar a minirreforma, o governo federal afirmou que essa mudança é necessária e vai gerar uma economia de R$ 18 bilhões por ano, a partir de 2015. Tudo isso feito através de Medidas Provisórias, com o aval de todas as centrais sindicais brasileiras. Vejamos agora os efeitos de mais esse pacote do governo brasileiro.

Seguro-desemprego

Entre as mudanças está a triplicação do período mínimo de trabalho exigido para que o trabalhador que for demitido peça pela primeira vez o seguro-desemprego. Portanto, para ter acesso ao seguro desemprego pela primeira vez, será necessário no mínimo 18 meses de trabalho. Na segunda vez o período é reduzido para 12 meses e a partir da terceira vez o período continuará sendo de 6 meses.

O próprio governo afirmou que 74% do seguro-desemprego está sendo pago a quem está entrando no mercado de trabalho. E isso é fato, afinal, qualquer patrão sabe que os custos com a demissão de quem têm menos tempo de trabalho são bem menores, portanto, são os primeiros a serem demitidos.

Pode-se afirmar então que essa é uma medida que atinge diretamente a juventude trabalhadora.

Pensão por morte

Para a concessão do benefício ao dependente, terá que ser cumprido um prazo de carência de 24 meses de contribuição. Atualmente basta que o segurado esteja contribuindo, mesmo que só tenha contribuído por um mês.

Além disso, passa a ter também um prazo mínimo de dois anos de casamento ou união estável, para que o cônjuge receba o benefício.

Mas não fica apenas nisso. O ministro Mercadante anunciou também a redução dos valores das pensões. As novas pensões não serão mais integrais. Passarão a ser de 50% do salário benefício e mais 10% por dependente até completar 100%. E no caso dos cônjuges “jovens”, a pensão por morte não será mais vitalícia. O tempo de direito ao benefício irá variar de acordo com a expectativa de vida. Assim, somente aqueles que estão há 35 anos da expectativa de vida, que atualmente seria quem tem 44 anos ou mais, receberão o benefício de forma vitalícia. Quem tiver entre 39 e 43 anos receberá a pensão por 15 anos; quem tiver na faixa de 33 a 38 anos receberá por 12 anos; quem tiver na faixa de 28 a 32 anos receberá por 9 anos; quem tiver entre 22 e 27 anos receberá por 6 anos; e quem tiver na faixa abaixo de 22 anos receberá a pensão por 3 anos.

Trata-se de um grande ataque ao contribuinte previdenciário. Na maioria das vezes, a principal herança que um contribuinte deixa para seu cônjuge é a pensão. Muitas vezes é ela que, na ausência do companheiro ou companheira, ajuda a pagar as pesadas contas de aluguel, luz, água e de alimentação.

Agora, além do sofrimento pela falta do companheiro (a), irá amargar também uma drástica redução no orçamento, que obrigará a se fazer cortes no orçamento familiar, ou seja, irá cair o nível de vida de toda a família.

Abono Salarial

O abono salarial para os trabalhadores cadastrados no PIS, no valor de um salário mínimo, atualmente é pago a quem recebe salário mensal de até dois salários mínimos. Atualmente é pago a todo trabalhador que tenha pelo menos 30 dias, de trabalho registrado no ano, consecutivos ou não. Com a mudança, o trabalhador só receberá o benefício se teve pelo menos 6 meses de trabalho durante o ano.

Nota-se que a reforma, mais uma vez vem punir o trabalhador que encontra-se em dificuldade de se manter no emprego e principalmente os mais jovens.

Auxílio-doença

O empregador paga atualmente o valor de até 15 dias por atestado médico, ficando o restante por conta do INSS. Com a reforma, o empregador ficará responsável pelo pagamento de até 30 dias de atestado médico. Além disso, será estabelecido um teto para o valor do auxílio, correspondente à média das 12 últimas contribuições.

Além de jogar mais 15 dias de responsabilidade do pagamento para o empregador, que certamente esticará a corda para os trabalhadores no caso de ficarem doentes por um tempo mais elástico. Poderá atingir também o valor do auxílio, exatamente em um momento que o trabalhador terá mais gastos com médicos e remédios.

Seguro-defeso

Trata-se do seguro do pescador artesanal, concedido nos momentos em que a pesca é proibida. Fica vedado o seguro para aquele que recebe outros benefícios assistenciais e previdenciários. Além disso, o pescador para ter acesso ao seguro-defeso necessita ter 3 anos de registro oficial como pescador.

Essa medida atinge especialmente os pescadores jovens, que estão iniciando a carreira como pescadores e ainda não possuem os 3 anos de registro. Atinge também aqueles que possuem ouros direitos como, por exemplo, o auxílio-doença.

Não é difícil perceber que aqueles que menos têm passam a ser os mais atingidos. Nesse caso, são as folclóricas figuras do caiçara, que são muito bonitas e românticas nas novelas, filmes e livros, mas que na realidade são pessoas sofridas e sem qualquer expectativa de um futuro melhor.

Redução da jornada de trabalho com a redução dos salários

Representantes da CUT, da CTB, Força Sindical, UGT e Nova Central, tiveram uma reunião com o governo federal, na qual negociaram proposta que permite a redução da jornada de trabalho com a redução dos salários em até 30%.

Isso significa que o governo recebeu das centrais sindicais o aval para a edição de mais uma Medida Provisória (MP) ou algo semelhante atacando os salários dos trabalhadores, uma espécie de minirreforma trabalhista. A justificativa para tal medida é a manutenção do emprego para os momentos da chamada crise econômico-financeira.

Extraído: jusbrasil.com.br/notícias – Fonte: ligasocialista.worldpress.com – Por: Péricles de Lima

NOVA SÚMULA VINCULANTE 37 DO STF E O AUMENTO DE VENCIMENTOS DOS SERVIDORES PÚBLICOS

O Supremo Tribunal Federal aprovou, no dia 16 de outubro de 2014, quatro novas Propostas de Súmula Vinculante.

Merece destaque a Súmula Vinculante 37 do STF, ao prever que:

“Não cabe ao Poder Judiciário, que não tem função legislativa, aumentar vencimentos de servidores públicos sob o fundamento de isonomia”. (grifamos)

Houve, na realidade, a conversão da antiga Súmula 339 do STF, que tinha a mesma redação.

Nos termos do art. 103-A da Constituição da Republica Federativa do Brasil, acrescentado pela Emenda Constitucional 45/2004, o Supremo Tribunal Federal pode, de ofício ou por provocação, mediante decisão de dois terços dos seus membros, após reiteradas decisões sobre matéria constitucional, aprovar súmula que, a partir de sua publicação na imprensa oficial, terá efeito vinculante em relação aos demais órgãos do Poder Judiciário e à administração pública direta e indireta, nas esferas federal, estadual e municipal, bem como proceder à sua revisão ou cancelamento, na forma estabelecida em lei.

Como se pode notar, a partir da publicação da nova Súmula Vinculante em exame, os órgãos jurisdicionais e administrativos devem, necessariamente, observar a sua previsão.

Trata-se de manifestação da jurisprudência com nítida natureza normativa, tendo em vista o seu efeito cogente.

Tanto é assim que do ato administrativo ou decisão judicial que contrariar a súmula vinculante, ou que indevidamente a aplicar, cabe reclamação ao Supremo Tribunal Federal que, julgando-a procedente, deve anular o ato administrativo ou cassar a decisão judicial reclamada, e determinar que outra seja proferida com ou sem a aplicação da súmula, conforme o caso (art. 103-A, § 3º, da Constituição da República).

A igualdade é assegurada como princípio e direito fundamental, de notória relevância para a harmonia e a justiça nas relações sociais, conforme art. 5º, caput, da Constituição Federal de 1988.

Entretanto, especificamente quanto aos vencimentos na Administração Pública, cabe salientar que o art. 37, inciso XIII, prevê, de forma expressa, ser vedada a vinculação ou equiparação de quaisquer espécies remuneratórias para o efeito de remuneração de pessoal do serviço público.

O mesmo dispositivo constitucional, no inciso X, determina que a remuneração dos servidores públicos e o subsídio somente podem ser fixados ou alterados por lei específica, observada a iniciativa privativa em cada caso, assegurada revisão geral anual, sempre na mesma data e sem distinção de índices.

O art. 61, § 1.º, inciso II, a, por sua vez, determina que são de iniciativa privativa do Presidente da República as leis que disponham sobre criação de cargos, funções ou empregos públicos na administração direta e autárquica ou aumento de sua remuneração.

Tendo em vista o chamado princípio da simetria, a mesma previsão é aplicável aos chefes do Poder Executivo dos demais entes da Federação.

O aumento de vencimentos dos servidores públicos, assim, depende de lei própria, que não pode ser substituída por decisão judicial.

Isso porque cabe à jurisprudência aplicar as normas jurídicas aos casos concretos, disciplinando as relações sociais discutidas nos processos judiciais, mas em consonância com o ordenamento jurídico.

A jurisdição, portanto, tem o importante papel de interpretar e aplicar, nos casos submetidos a julgamento, as normas jurídicas existentes.

Logo, não cabe ao juiz, ao decidir sobre os conflitos sociais, criar normas jurídicas, mas interpretá-las e aplicá-las, para que a pacificação social seja concretizada segundo o disposto previamente nas leis e na Constituição, as quais são aprovadas, legitimamente, pelos representantes do povo.

O Poder Judiciário não deve exercer funções típicas do Poder Legislativo, em respeito ao princípio da separação das funções estatais.

Nesse sentido, conforme o art. 2º da Constituição da República: são Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, o Executivo e o Judiciário.

Mesmo tratando-se de dissídio coletivo, instaurado perante a Justiça do Trabalho, envolvendo servidores e entes de direito público, prevalece o entendimento de não ser possível a criação de novas condições de remuneração por meio de decisão normativa, em razão do princípio da legalidade estrita (art. 37, caput, da Constituição Federal de 1988), da necessidade de previsão orçamentária para a realização de despesas públicas, bem como da incidência da Lei de Responsabilidade Fiscal.

De forma semelhante, a Súmula 679 do Supremo Tribunal Federal prevê que a “fixação de vencimentos dos servidores públicos não pode ser objeto de convenção coletiva”.

A respeito do tema, tratando-se de servidor público regido pela legislação trabalhista, a Orientação Jurisprudencial 297 da SBDI-I do Tribunal Superior do Trabalho já havia firmado o seguinte entendimento:

“Equiparação salarial. Servidor público da administração direta, autárquica e fundacional. Art. 37, XIII, da CF/1988. O art. 37, inciso XIII, da CF/1988 veda a equiparação de qualquer natureza para o efeito de remuneração do pessoal do serviço público, sendo juridicamente impossível a aplicação da norma infraconstitucional prevista no art. 461 da CLT quando se pleiteia equiparação salarial entre servidores públicos, independentemente de terem sido contratados pela CLT”.

Esse posicionamento foi confirmado pela atual Súmula Vinculante 37 do Supremo Tribunal Federal.

Não obstante, deve-se registrar que a Súmula 455 do TST assim dispõe:

“Equiparação salarial. Sociedade de economia mista. Art. 37, XIII, da CF/1988. Possibilidade. À sociedade de economia mista não se aplica a vedação à equiparação prevista no art. 37, XIII, da CF/1988, pois, ao admitir empregados sob o regime da CLT, equipara-se a empregador privado, conforme disposto no art. 173, § 1.º, II, da CF/1988”.

Efetivamente, cabe à lei estabelecer o estatuto jurídico da empresa pública, da sociedade de economia mista e de suas subsidiárias que explorem atividade econômica de produção ou comercialização de bens ou de prestação de serviços, dispondo sobre a sujeição ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto aos direitos e obrigações civis, comerciais, trabalhistas e tributários.

Concluindo, é essencial acompanhar a aplicação da nova Súmula Vinculante 37 do STF, notadamente a respeito de sua possível incidência também quanto aos empregados públicos, de empresas públicas e sociedades de economia mista, mesmo porque o seu enunciado não exclui, ao menos expressamente, nenhuma modalidade de servidor público.

Extraído: JusBrasil/Newsletter – Fonte: qualconcurso.com.br 

INFLAÇÃO ALTA CORRÓI GANHO DA POUPANÇA

Isso ocorreu porque a regra da remuneração da poupança é fixa e não acompanha os índices inflacionários

Com a inflação em alta para mais um ano acima de 6%, a poupança tem sofrido para repor o poder de compra de suas aplicações. No acumulado até novembro de 2014, o rendimento da caderneta de poupança estava em 6,43%, ante uma inflação de 5,58% - um ganho real de apenas 0,81% nos últimos 12 meses. Veja o comparativo do rendimento da poupança em relação a outras aplicações, no quadro abaixo elaborado pela Editoria de Arte/Folhapress.

"Ela está praticamente empatando com a inflação, ou seja, o dinheiro parado lá mal tem conseguido manter seu valor de um ano para o outro", afirma Paulo Dutra, coordenador do curso de economia da Faap. A poupança, porém, não deve ser de todo descartada. É uma aplicação ideal para formar reserva de emergência, diz o professor. "A vantagem é a liquidez. A cada 30 dias você retira o valor com juros acumulados." Além disso, a caderneta tem garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) para valores até R$ 250 mil em caso de quebra da instituição financeira. REGRAS A rentabilidade da poupança caiu mais nos últimos anos após as novas regras instituídas pelo Banco Central em maio de 2012. Para depósitos feitos a partir de 4 de maio de 2012, a poupança rende 0,5% ao mês (ou 6,17% ao ano) mais a TR (Taxa Referencial) sempre que a taxa Selic for maior que 8,5% ao ano. Mas, se a Selic estiver em até 8,5% ao ano, a caderneta paga 70% do juro básico mais a TR. Depósitos feitos até 3 de maio de 2012 sempre rendem 0,5% ao mês mais a TR, independentemente do valor da Selic. Quando a regra foi instituída, o país vivia um ciclo de queda da taxa básica de juros, que estava em 9% à época e caiu para 7,25% em outubro daquele ano. Em 2013, por exemplo, a remuneração da poupança com depósitos até 3 de maio de 2012 foi de 6,37%, enquanto a poupança "nova" rendeu 5,81%. Extraído: S.O.S.Consumidor/Notícias – Fonte: Folha Online