Cada vez mais o comprador de imóveis deve
se precaver dos vendedores na hora de adquirir um bem imóvel, especialmente em
relação às restrições e ônus reais existentes sobre a propriedade
Com o decorrer dos anos a transferência de
bens imóveis por quaisquer de suas modalidades tornou-se imprescindível a
segurança jurídica capaz de permitir ao comprador/permutante uma maior
tranquilidade e certeza na aquisição indiscutível do bem.
Os direitos reais de garantia sobre imóveis
- quase sempre percebemos a hipoteca, embora o instituto da alienação
fiduciária esteja em demasiada ascensão – constrições judiciais, débitos
tributários e trabalhistas, bem como outras situações do mundo jurídico devem
ser estritamente observadas antes da concretização do contrato, sob pena de o
comprador aumentar em progressão geométrica as possibilidades de eventuais
litígios e, o pior, a perda do bem adquirido.
Apesar de ser lógica a responsabilidade do
vendedor por eventual perda do bem por força de decisão judicial, desde que
prevista em contrato, é fato que nenhum comprador adquire um imóvel com o
intuito de ter o seu direito de propriedade, ou posse, discutido judicialmente
com terceiro. A utilização do imóvel adquirido, sempre se resulta em dois
troncos: uso próprio do adquirente ou realização de negócios visando
lucro/rendimentos, até porque, hodiernamente, deixar o imóvel sem qualquer
função social, principalmente os imóveis rurais pode resultar em ingerências da
Administração Pública.
Portanto, justamente em função deste
interesse do comprador, entenda-se, segurança na aquisição do imóvel, é que
surge o dever de cautela antes de efetivamente assinar o contrato e
principalmente a escritura pública.
O início da investigação acerca do imóvel
objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter
no mínimo as seguintes certidões:
1 – Certidão de Matrícula do Imóvel
atualizada (no máximo 30 dias)
Analogicamente, esta certidão se qualifica
como sendo o DNA do imóvel, visto que todas as informações referentes à suas
características, onerosidades, embaraços, e o titular do direito de propriedade
do imóvel estão ali previstas.
Esta certidão, obtida junto ao Cartório de
Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, é
imprescindível para se averiguar se o vendedor é realmente o proprietário do
imóvel; se o imóvel já foi prometido a terceiros – o qual constitui direito
real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo
vendedor de ascendentes e, tendo irmão, se foi cumprida a formalidade de
anuência dos demais e do cônjuge; se o imóvel está hipotecado; penhorado por
dívidas; gravado com outro direito real em favor de terceiros, tais como
usufruto, servidão, habitação, etc; se existe clausula de inalienabilidade; se
existe contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e/ou
se foi cumprido o direito de preferência do locatário; etc.
Portanto, são inúmeras situações jurídicas
imprescindíveis de serem observadas na certidão de matrícula do imóvel, sob
pena de se deparar com eventual nulidade, anulabilidade ou perda do bem em
favor de terceiro.
Por oportuno, há situações em que é
necessário retornar à origem da criação da matrícula bem como sua respectiva
transcrição anterior para saber se efetivamente a aquisição está segura e não
houve nulidade nas transferências anteriores, principalmente quando um imóvel
já pertenceu à administração pública anteriormente.
2 – Certidões negativas de débitos
tributários municipal, estadual e federal
O artigo 185 do Código Tributário Nacional
é bastante claro ao afirmar que se presume fraudulento a alienação de bens por
sujeito que possua débito para com a Fazenda Pública inscrito na dívida ativa.
O Superior Tribunal de Justiça, interpretando este dispositivo, destaca que
esta presunção é jure et de jure, ou seja, de pleno direito. Isto significa que
a aquisição de um imóvel cujo vendedor possua débito tributário é
presumidamente fraudulenta, podendo o imóvel ser objeto de constrição judicial
independentemente de quem seja o atual proprietário.
Além disto, ressalta-se ainda a natureza de
obrigação “propter rem” dos débitos municipais.
Estes estão vinculados ao imóvel e são devidos pelo proprietário em decorrência
da simples titularidade do bem. Bem se entenda, o atual proprietário é o
responsável pelo pagamento de toda a dívida, ainda que esta tenha fatos
geradores anteriores à respectiva aquisição.
Em se tratando de pessoa jurídica,
destaca-se ainda a certidão negativa do INSS e do FGTS.
Portanto, a obtenção de certidões negativas
de débitos junto aos entes públicos é curial relevância para a segurança
esperada pelo adquirente.
Demais disso, é forçoso ressaltar ainda que
não é a certidão positiva, pura e simplesmente, que orienta a não concretização
do negócio. Pode ocorrer de o débito tributário ser de valor ínfimo ou o
vendedor possuir outros bens suficientes para pagamento do débito à época da
alienação para que se possua a segurança almejada. Desde que, em sugestão, no
primeiro caso o comprador tenha certeza do valor do débito e abata do valor a
ser pago ao vendedor o valor respectivo do débito, quitando-o posteriormente e,
no segundo caso, exija do vendedor certidões de matrícula e avaliações
imobiliárias de outros imóveis contemporâneas à alienação para demonstrar a não
insolvência do vendedor com aquela alienação.
3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores
Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.
A análise destes documentos demanda um
conhecimento jurídico mais acurado visto que não trazem em seu bojo informações
suficientes para o adquirente concluir que se trata de um negócio jurídico
seguro.
Todas estas, apesar de poderem ser
positivas – pois até mesmo uma demanda proposta pelo vendedor sem qualquer
relação com o imóvel constará da mesma – necessitam de serem verificadas. Não
quer dizer que o simples fato de saírem positiva – tal como as descritas no
item anterior – resulte em empecilho à aquisição. É necessário verificar.
Esta verificação decorre da análise dos
processos judiciais propostos pelo e contra o vendedor, em especial as ações
que já estão em fase de execução, cumprimento de sentença, ações
reipersecutórias ou ações que digam respeito ao imóvel objeto da pretendida
alienação.
Somente um advogado militante na área
imobiliária poderá afirmar, com conhecimentos técnicos necessários, se eventual
demanda resulta em risco para a aquisição do imóvel.
Principalmente em se tratando de processos
trabalhistas onde há grande semelhança no reconhecimento da fraude da alienação
com a execução fiscal citada no item anterior.
Muito embora deva constar na matrícula do
imóvel – com exceção das ações trabalhistas – a aquisição quando o vendedor
possui inúmeras ações em seu desfavor que podem leva-lo à insolvência é
bastante arriscada.
4 – Certidão negativa dos Tabeliães de
Protesto
Esta exigência decorre dos indicativos de
insolvência do vendedor. Se o mesmo possui inúmeros protestos em seu desfavor,
cujos poderão levar o vendedor à insolvência, principalmente se houver a
alienação dos seus bens, há o risco de o credor prejudicado no recebimento do
seu crédito se valer da ação pauliana no intuito de anular a alienação em
virtude de fraude contra credores.
5 – Certidão Negativa de Débitos Condominial
Tais como alguns tributos, os débitos
condominiais estão vinculados à titularidade da coisa. Se o imóvel é
transferido a terceiro, este assume todas as obrigações condominiais, ainda que
anteriores à sua aquisição.
Destaca-se, por fim, a necessidade de
reconhecimento de firma do síndico na declaração de inexistência dos débitos
condominiais.
Em arremate, a extração destes documentos é
importante independentemente se se trata de pessoa física ou jurídica. Além
disto, as certidões descritas no item 2 (estadual), 3 e 4 basta a da localidade
do imóvel (municipal), não sendo necessário emitir certidões de todos os
cartórios de tabeliães do estado ou certidões de todos os distribuidores cíveis
do país.
Outro fator importante, contrariando aos
mais desavisados e ávidos à concretização do negócio, apesar da novel medida
provisória 656 de 7 de
outubro de 2014 preconizar em seu artigo 10 a
necessidade de fazer constar na matrícula do imóvel eventuais restrições ou
ônus sobre o imóvel, excetuados os débitos tributários, não exclui, pelo menos
até a consagração doutrinária e jurisprudencial da alteração, da análise tal
como acima exposto.
Assim, procedendo com o acautelamento
necessário, o comprador reduzirá drasticamente os riscos de ter o contrato
declarado nulo ou perder o imóvel em virtude de constrição judicial.
Extraído: jusbrasil.com.br/artigos – Por: Frederico Rodrigues de Santana
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