O colegiado do STJ manteve acórdão do TJDF que garantiu a uma compradora
o direito de escriturar em seu nome imóvel que estava alienado em virtude de
contrato entre a construtora e o banco
Para
o colegiado, embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o
objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o
contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu
que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes
para impedir a aplicação do enunciado nos casos de alienação.
Editada
em 2005, a Súmula 308 estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
De
acordo com os autos, a autora da ação adquiriu de uma pessoa física os direitos
e obrigações de um imóvel e quitou o contrato em 2012. Apesar de estar na posse
do apartamento desde 2011, ela alegou que não obteve extrajudicialmente a
outorga da escritura definitiva de compra e venda.
Segundo
a autora, o banco informou que a construtora firmou contrato de financiamento
para abertura de crédito para a construção de unidades habitacionais com pacto
de alienação fiduciária, no qual foi dado como garantia, entre outras, o
apartamento comprado por ela.
Registro
Em
primeira instância, o magistrado tornou definitiva a outorga da escritura
pública do imóvel em favor da autora e garantir a manutenção do registro do
apartamento em seu nome.
A
sentença foi mantida pelo TJDF. Para o tribunal, é inexigível que o homem médio
faça consulta aos órgãos cartorários ao adquirir imóvel de terceiro com
anuência expressa da construtora, presumindo-se que o bem será de propriedade
do comprador após quitar as suas obrigações.
Ainda
segundo o TJDF, a construtora não comunicou ao adquirente a existência de
alienação fiduciária, ofendendo o direito de informação previsto pelo artigo 6º
do Código de Defesa do Consumidor.
Por
meio de recurso especial, a instituição financeira afirmou que somente com o
pagamento da dívida e de seus encargos é que se resolveria a propriedade
fiduciária do imóvel em favor do devedor fiduciante – no caso, a construtora.
Como a dívida não foi paga, o banco iniciou os procedimentos para a
consolidação da propriedade em seu nome.
O
banco também argumentou que não seria aplicável na hipótese a Súmula 308 do
STJ, a qual só teria incidência em relação ao instituto da hipoteca.
Propósito
real
A
ministra Nancy Andrighi, relatora no STJ, explicou que é comum que a garantia
imobiliária firmada por meio de alienação fiduciária tenha a sua configuração
confundida com outras modalidades de garantia, como a própria hipoteca.
Todavia, enquanto na alienação fiduciária atribui-se a posse direta ao
devedor-fiduciante e a posse indireta ao credor fiduciário, na hipoteca o
devedor retém o bem, apenas gravando-o para a garantia de uma obrigação.
Em
relação à Súmula 308, a relatora apontou que os julgamentos que motivaram o
enunciado estão firmados no sentido do controle do abuso nas garantias
constituídas na incorporação imobiliária, de forma a proteger o consumidor de
pactuação que acaba por transferir a ele os riscos do negócio.
“Partindo-se
da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta corte – e
que deu origem ao enunciado sumular em questão –, tem-se que as diferenças
estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são
suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via
de consequência, a sua aplicação por analogia”, concluiu a ministra.
Leia
a íntegra do Acórdão do STJ.
Extraído: sosconsumidor.com.br/noticias - Fonte: STJ-
Superior Tribunal de Justiça
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